不動産投資のキャッシュフロー計算——月々いくら手元に残るか正しく試算する方法

キャッシュフローとは

不動産投資のキャッシュフロー（CF）とは、家賃収入からすべての支出（ローン返済・管理費・修繕費・固定資産税・保険料・空室損失など）を差し引いた「実際に手元に残るお金」のことです。

月額CFの計算式

月額CF = 月額家賃収入（空室考慮後）− 月額諸経費 − 月額ローン返済額

• 月額家賃収入（空室考慮後）：月額家賃 × （1 − 空室率）
• 月額諸経費：管理費・修繕積立・固定資産税・火災保険など（年間賃料の15〜30%が目安）
• 月額ローン返済額：元利均等返済で計算

CFがマイナスになるケースに注意

都市部の新築ワンルームは表面利回りが低く、フルローンで購入するとCFがマイナスになることがあります。毎月赤字を補填しながら「将来の値上がり益」を狙う投資スタイルですが、長期保有前提でないと資金が枯渇するリスクがあります。

自己資金利回り（CCR）も確認する

CCR（Cash on Cash Return）は、投入した自己資金に対して年間CFが何%かを示す指標です。CCRが高いほど自己資金の効率が良く、レバレッジ効果を判断するのに役立ちます。目安としてCCR 5〜8%以上が堅実な投資とされています。

まとめ

利回りだけでなく月額CFとCCRを必ず確認しましょう。上のシミュレーターで物件価格・家賃・借入条件を変えながら最適な投資条件を探せます。