表面利回りと実質利回りの違い——不動産投資で本当に重要な数字はどちら？

表面利回りとは

表面利回り（グロス利回り）は、不動産広告で最もよく使われる指標です。計算式はシンプルで以下の通りです。

表面利回り（%）= 年間満室賃料収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、物件価格2,000万円・月額家賃8万円の物件なら、表面利回り = 96万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 4.8%です。計算が簡単なので広告に使われますが、空室リスクや経費を考慮していない点に注意が必要です。

実質利回りとは

実質利回り（ネット利回り）は、空室損失・管理費・修繕費・固定資産税・保険料などの経費を差し引いたうえで、購入諸費用も含めた総取得コストで割った指標です。

実質利回り（%）= （年間賃料収入 − 年間諸経費） ÷ （物件価格 + 購入諸費用） × 100

同じ物件でも実質利回りは表面利回りより1〜2%程度低くなるのが一般的です。

目安となる実質利回り

• 都市部ワンルーム：実質2〜4%が相場。融資金利を上回ればプラスCFの可能性あり。
• 地方中古アパート：実質6〜10%も存在するが、空室リスク・修繕費が高い傾向。
• 新築物件：表面利回りは低め（3〜4%）だが、修繕リスクが低く融資が通りやすい。

まとめ

広告の表面利回りだけで物件を選ぶのは危険です。上のツールで実質利回りとキャッシュフローを必ず確認してから検討しましょう。