新築 vs 中古物件、不動産投資でどちらを選ぶべきか——利回り・リスク・融資の違いを比較

新築と中古、最大の違いは「利回りと修繕リスク」

不動産投資で新築と中古のどちらを選ぶかは、投資スタイルによって異なります。一概に「どちらが得か」とは言えませんが、それぞれの特徴を理解したうえで判断することが重要です。

新築物件のメリット・デメリット

• メリット①：入居者が集まりやすい：「新築プレミアム」として、築浅物件は相場より1〜2割高い家賃でも入居者が決まりやすい傾向があります。
• メリット②：修繕リスクが低い：設備・構造が新しいため、当面の間は大規模修繕が発生しにくいです。
• メリット③：融資が通りやすい：銀行は新築を担保評価しやすいため、フルローン・低金利での融資を受けやすいです。
• デメリット①：表面利回りが低い：都市部の新築ワンルームは表面利回り3〜4%程度が多く、実質利回りはさらに低くなりがちです。
• デメリット②：引き渡し直後に価値が下がる：新築プレミアムが消え、2年目以降は家賃・物件価格ともに下落する傾向があります。

中古物件のメリット・デメリット

• メリット①：高利回りを狙える：築10〜20年の中古物件は価格が下がっている分、表面利回り5〜8%以上の物件が見つかりやすいです。
• メリット②：実績データで判断できる：過去の賃料・空室率・修繕履歴が確認できるため、収益の安定性を評価しやすいです。
• デメリット①：修繕費がかかる：築15年以上の物件では給湯器・エアコン・水回りなどの設備交換費用が増えてきます。
• デメリット②：融資条件が厳しくなる：築古物件は担保評価が低く、融資が通りにくい・金利が高い・期間が短いなどの制限がかかる場合があります。

初心者にどちらが向いているか

資金が潤沢で管理の手間を省きたい人には新築、高利回りを追求したい・自己資金が少ない人には中古（築10〜15年程度）が選ばれやすいです。いずれにせよ、上のシミュレーターで実質利回りとキャッシュフローを試算してから判断することが重要です。