不動産投資の確定申告——青色申告特別控除65万円を受けるための要件と手続き

白色申告と青色申告、何が違うのか

不動産投資で得た家賃収入は「不動産所得」として毎年確定申告が必要です。申告方法には白色申告と青色申告があり、青色申告を選ぶと最大65万円の特別控除を受けられる可能性があります。白色申告は帳簿付けが簡易な反面、控除額は少なく、青色申告は事前の届出と一定の帳簿要件を満たす必要がある代わりに節税効果が大きいという違いがあります。不動産投資を継続する前提であれば、早めに青色申告への切り替えを検討する価値があります。

65万円控除を受けるための3つの要件

青色申告特別控除65万円を満額受けるには、主に3つの条件を満たす必要があります。1つ目は不動産所得に関する取引を複式簿記で記帳していること、2つ目は貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付していること、3つ目はe-Taxによる電子申告、または優良な電子帳簿保存を行っていることです。これらの条件を満たさない場合は控除額が55万円または10万円に下がる仕組みになっており、要件の充足状況によって節税効果が変わる点に注意が必要です。

「事業的規模」でなくても控除は受けられるか

不動産所得で青色申告特別控除を受けるためには、原則として「事業的規模」で不動産賃貸を行っていることが望ましいとされます。目安としてよく使われるのが、貸家であれば5棟以上、アパートやマンションであれば10室以上という「5棟10室基準」です。この基準に満たない小規模な賃貸であっても青色申告自体は可能ですが、事業的規模でない場合は65万円・55万円の控除ではなく10万円控除にとどまるなど、受けられる特典に差が出ることがあります。保有物件の規模によって、どの控除区分に該当するかを事前に確認しておくことが大切です。

申告に向けて準備しておきたいこと

青色申告を利用するには、原則としてその年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。新たに不動産賃貸を始めた場合は、開始から2ヶ月以内が提出期限となる点にも注意が必要です。日々の家賃収入や修繕費、管理委託費などの記帳を怠らず、複式簿記に対応した会計ソフトを早い段階から使い始めておくと、確定申告期の負担を大きく減らすことができます。制度の詳細や自身の状況への当てはめについては、税理士など専門家に相談しながら進めることをおすすめします。