不動産投資は相続税対策になる？——現金より評価額が下がる仕組みと注意点

不動産の相続税評価額が下がりやすい理由

現金や預金は額面通りに相続税評価されますが、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価されるため、一般に時価より低く評価される傾向があります。さらに賃貸に出している物件は「貸家建付地」「貸家」としての評価減が適用され、自用の不動産よりも評価額がさらに下がる場合があります。この評価差を利用して、現金をそのまま相続するより不動産に組み替えたほうが相続税額を抑えられるケースがあるため、不動産投資が相続税対策として語られることがあります。

評価減の仕組みを具体的に見る

賃貸物件の土地は「貸家建付地」として、更地の評価額から借地権割合・借家権割合・賃貸割合を考慮した分だけ評価が下がります。建物についても「貸家」として自用家屋より評価が下がります。ただしこれらの評価減は物件が実際に賃貸されていることが前提であり、空室が多い物件では賃貸割合が下がり、期待したほどの評価減にならないこともあります。相続税対策としての効果は、物件の稼働状況に左右される点に注意が必要です。

相続税対策として検討する際の注意点

相続税評価額が下がることと、その物件が投資として収益性を保てるかどうかは別の問題です。相続税を抑える目的だけで収益性の低い物件を購入すると、保有中の赤字や将来の売却・相続後の管理負担が課題として残ることがあります。また相続開始直前に購入した物件は税務上「時価との乖離」を理由に評価が否認された裁判例も存在するため、対策を検討する際は不動産投資としての妥当性と、税理士など専門家への相談を合わせて行うことが望ましいといえます。